| Gegenstand | Direkte Immobilienanlage | Indirekte Immobilienanlage |
|---|---|---|
| Definition | Erwerb einer oder mehrerer Immobilien in eigenem Namen und auf eigene Rechnung (asset deal) | Immobilienanlage über einen separaten Rechtsträger, an dem der Investor eine Beteiligung hält oder erwirbt (share deal) |
| Motive | · direkter, selbst bestimmter Immobilienbesitz · oft Daueranlage |
· Anonymität · Flexibilität · ev. geringere Steuerbelastung |
| Ziele | · (direkte und unkomplizierte) Immobilienanlage · Unternehmerisches Engagement entlang der Wertschöpfungskette, verbunden mit Risikobereitschaft - Projektentwicklung - Revitalisierung - Immobilienproduktion |
· Anlage-Allokation über separaten Rechtsträger · Risikobeschränkung · Risikodiversifikation · Bessere Fungibilität (Beteiligungsrechte-Hinterlegung oder –Verkauf) · Optimalere Nachfolgefähigkeit (Zuweisung von Aktien an einzelne Nachfolger, statt Teileigentum) |
| Vorteile | · Rechtsform - Eigentumssicherheit - Handlungs- und Entscheidungsfreiheit - Keine Rechtsträgerkosten · Objekt- und Portfolio-Volumina - Kein Objektzwang - Eigenverantwortung - Eigenverwaltung möglich / kein Managementzwang · Steuern - Keine steuerliche Doppelbelastung - Steuerplanungsmöglichkeit - Steuergefahr oder -vorteil (je nach Kanton): Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler |
· Anlage mit auch niedrigen Kapitaleinsätzen · Anlage-Diversifikation (Aktien, Fonds, Anleihensobligationen) · keine Befassung mit der Refinanzierung, dem Facility Management, der Immobilienverwaltung und den Endnutzern (Mieter, Pächter usw.) · Vergleichbarkeit / Benchmarking · Liquidität der Beteiligungsrechte » Verkauf über die Börse · Bessere Performance / höhere Renditen (professionelles Immobilienmanagement und Facility Management · Performance-Überwachung durch andere Anleger, Analysten und Medien · laufende Erträge |
| Nachteile | · Keine Anonymität · Keine Flexibilität (nur asset deal / kein Ausweichen auf share deal) |
· Abhängigkeit von der Professionalität des Managements · Abhängigkeit vom Minderheitenschutz und seiner Effektivität · Vordergründige Transparenz - bei mehrgliedrigen Strukturen Gewinnabführungen möglich - Abklärung der Strukturen und Abwicklungsabläufe geboten |
Direkte Immobilienanlage
Die direkten Immobilienanlagen eignen sich nur für einen relativ kleinen Investorenkreis. Ein erfolgreiches Engagement mit Direktanlagen setzt genügend Eigenmittel für ansprechende Objektgrössen und eine angemessene Risikodiversifikation voraus.
Zudem ist der direkte Erwerb von Immobilien aufwändig, setzt Erfahrungen voraus und verursacht eher hohe Transaktionskosten wie Kosten für Immobilienmarkt-Research, Suche (Immobilienmakler), Immobilienbewertung (Immobilienschätzer), Real Estate Due Diligence (Rechtsanwälte), Opportunitäts- und Preisfindungskosten, Kaufsabwicklung der Immobilien-Transaktionen (Rechtsanwälte, Notar) sowie der Immobilienbesteuerung (Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer usw.). Ein Teil dieser Kosten fällt auch für die Unterbreitung von Kaufsangeboten, die keinen Zuschlag erhalten, an.
Diese Initialkosten trägt der Direktinvestor selber, ganz im Gegensatz zur indirekten Immobilienanlage, wo diese betrieblichen Aufwendungen auf viele Anleger des Investmentvehikels entfallen. Die Vorlaufkosten für die Immobilien-Akquisition und den direkten Immobilienerwerb mögen einen Grund dafür bilden, dass in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach der indirekten Immobilienanlage stark zugenommen hat.
Indirekte Immobilienanlage
Die indirekten Immobilienanlagen in den Rechtsformen der Immobilienaktiengesellschaft, Immobilienfonds, Immobilienanlagestiftungen und weiteren Typen, namentlich für kollektive Kapitalanlagen erfreuen sich in der Schweiz zunehmender Beliebtheit.